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思辨分享—泰华集团资产管理现状与未来

                                                    北京泰华集团副总经理  张笑倩

我们集团经过三十年的发展,完成了一系列的角色转换,从建筑队、材料商到建筑公司开发公司再锐变为现在的集团公司。三十年中,无数企业成立,也有无数企业倒下,而泰华不仅没有倒下,而且还发展的非常好。三十年的成长过程中逐渐的搭建起了我们公司资产平台,其过程分为三个阶段。第一阶段(2000-2007年):集团资产从无到有,开发住宅小区后由于产权无法剥离及原有规划等原因而“被持有”的资产开始逐渐积累,主要涉及三角地、永泰园、滨河苑等持有的产权面积、实际使用与管理的面积3万余平米;第二阶段(2008-2010年):随着集团开发项目类别的调整,逐渐向主动持有资产并进行运营的方向转变,使持有资产的类别及回报有了质的变化,以泰鹏大厦为主要界点使资产规模达到6.8万平米;第三阶段 2010年至今):随着泰华龙旗广场项目的完成,集团资产实现了量和质的变化,集团持有面积:25万平方米,管理面积:35万平方米。已建成项目有龙旗广场、泰鹏大厦、永泰园、滨河苑、金马开发区8号院、鹏海酒店&文体中心、泰鑫源商厦、怡丽北园三角地。其中龙旗大厦写字楼和泰鹏大厦写字楼54000平方米,龙旗购物中心和泰鑫源商厦两个商场82000平方米。

谁来为集团的资产负责?投资回报从哪里来?人员工资与维护成本从哪里来?管理公司的收益和利润如何获得和分配?综合效益在资本上是怎么体现等等,这些都是资产板块提出的问题,所有的这些都涉及到集团对运营管理公司的管理。

根据各类公司在资产管理中所处作用及经营管理性质不同,集团资产可分为三类:

1)物业管理类:物业管理,包括住宅物业、商业物业的管理,强调现场管理内容,着重于管理的平稳,收支平衡;

2)不动产运营类:主要以市场成交为主,重点对集团前期投资回报负责并且研究市场,以持续性盈利回收为目标;

3)资产资本类:在拥有较好的市场成交及较为稳定的管理(包括管理团队)的前提下充分借助资本市场对集团资产进行更为充分的利用。

根据集团现有资产子公司性质不同、成熟度不同集团资产也可以分为以下类别:

第一类运营类公司:如发展较为成熟的众兴公司、租赁周期作为投资、市场周期和经营管理还需精进、物业管理较为成熟的泰鹏公司;

第二类物管类公司:泰华佳园物业:内部管理较为成熟,新增业务板块尚需深入专业管理;

第三类新兴公司:购物中心、酒店管理公司。

集团资产类公司可分为两类:

A、运营类公司:集团提供资产平台,交由运营公司进行市场推进与物业管理,为产权方力争较好的资产回报(租金类),并通过自身经营收取管理费用,增加经营类收入,减少支出,此类公司:以低效益资产为平台——众兴投资公司,以优良资产为平台——泰鹏投资公司、泰华龙旗购物中心、酒店公司。

B、物管类公司:以项目物业管理为主,不以资产回报为主,而以项目实质的物业管理为主,收取物业管理费,提供增值服务,增加经营类的收入,保有项目管理水平,提升物业服务水平,减少支出,此类公司:以西三旗项目为平台----泰华佳园物业公司。

集团总公司与各子公司的关系及责任、公司与子公司的关系及责任、董事局与子公司董事会及各子公司经理班子的关系与责任、子公司之间的关系与责任、泰华董事局、泰华党委与泰华总公司的关系及责任都有很清晰很明确的规定,我们需要理清他们之间的关系,以及各部分的角色定位。各个公司各个部门的关系和职责构成了一个有机整体。

资产管理具有层次性:第一层次是设施管理、第二层次是物业管理、第三层次是运营管理、第四层次是资产管理。资产资本化的方式有:传统方式、债券、资产买卖、信托、集合上市、商业抵押担保债券、回租融资、租赁融资等。

介绍了这么多集团资产管理情况,接下来和大家分享下我成长的一些感受吧。

每当我难过的时候我就会追溯自己的过往,然后我就会清楚自己现在的角色。而当我们往后看不知道该做什么,不知道怎么做的时候我认为最好的方式就是去旅行,而且是背包旅行。旅行的意义并不是告诉别人“我到过那个地方”,而是一种改变,一种思考,是为了体验不一样的生活。旅行会改变人的气质,改变一个人的视野,让人的目光变得更加长远。在旅途中,你会看到不同风土人情,不同的生活习惯,会遇到不同的人和物。经历过,感受过我们才会用一颗博大的心去爱、去包容整个世界。每个地方都有自己特有的人文气息、特有的历史脉搏,特有的灵气和磁场,吸纳多了,也就强大了自己的能量场,这也就是行万里路,读万卷书的道理。

我认为所谓的行规、规则是可以打破的,哲学家赫拉克利特说:“惟有变化才是永恒的”。规则即意味着超越、领先。我们要有不安于社会,现实、陈规的心态, 而应该一路披荆斩棘,奋然前行。哥白尼的“日心说”打破教徒“地心说”的规则;鲁迅的《狂人日记》则是打破八股旧体的规则。只有打破常规,才能拥有一颗不甘平庸的心,才能超越束缚,才能发散思维,才能不断的创新。当然打破常规,并不意味着肆无忌惮、为所欲为,因为事物本身的逻辑与经济规律是现实存在的,有些规律如自然规律,市场定律必须要遵循。打破行规和规则需要不断的汲取新的知识,需要在现实中的不断的学习并付与实践,因为很多教科书上的理论知识都是过时的。我们很多时候只是了解了游戏规则而已,我们看到的很多现象都有可能误导我们,如果不以全新的眼光审视、评判问题,你就无法看到问题的本质,事情也就无法得到实质性的进展。我之前学习西方经济学是一种灌入式的学习,认为做管理各个流程一定要非常明确,界限一定要特别清晰,规则一定要特别严谨,后来因为这个我撞了很多墙,我们经常要求“量”,但是西方经济学却很少教我去追求和思辨“质”。在泰华这个平台让我经常追溯和审视我之前的想法和思路,我发现我的变化时非常大的。

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代,“好”与“坏”只是取决于我们自己的心。我们所处的时代时刻都发生着翻天覆地的变化:1983年第一辆桑塔纳下线,1984年可口可乐开始进入中国,1987年第一家肯德基在北京开业,1990年大哥大成为成功的象征,1994BP机开始出现••••••如今,信息安全成为研发热点、人造器官开发加快、空间探测拓展人类活动范围、3D打印渗透多个制造领域。这是一个变革创新的时代,行业巨变、经济巨变给所有处于这个时代的人以巨大的机会,机遇与挑战并存,我们不用在乎别人的眼光,只要你有梦想和潜质,找到一个适合自己发展的平台,然后努力的往前走。2014年是泰华活力四射的一年,如何让公司持续稳定发展,如何转变机制,改革创新都是我们应该思考的问题。

回首昨日,我们问心无愧,了解最真实的自己,看清今后的方向;立足今日,我们擦亮眼睛,点燃新的希望,放飞新的梦想。在追溯中吸取经验教训,在思辨中明辨是非,权衡利弊,掌握决策。

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